Konservativ gerechnet.
Im Zweifel höhere Kosten und weniger Miete. Rücklage, Mietausfall und Verwaltung stehen in jeder Rechnung, auch wenn das Inserat sie verschweigt.
Trägt sich die Wohnung ab Tag eins selbst?
Das ist die erste Frage, bevor Lage, Rendite oder Wertsteigerung zählen. ScanThatFlat rechnet jedes Inserat konservativ durch – mit allen Kosten, die im Exposé fehlen – und fragt erst danach, ob der Standort sie über die nächsten 15 Jahre trägt.
Ein privates Werkzeug. Zugang auf Anfrage, persönlich freigegeben.
- Kaltmiete485 €
- Kreditrate, Zins und Tilgung−minus 254 €
- Hausgeld, nicht umlagefähig−minus 74 €
- Eigene Instandhaltungsrücklage−minus 65 €
- Mietausfallwagnis−minus 15 €
Cashflow vor Steuern+ 77 €
Trägt sich selbst
- Break-even-Miete
- 405 €
- Puffer
- 80 €
- Im Stressfall
- − 179 €
Ein Risiko-Filter, kein Optimismus-Werkzeug.
Lücken werden benannt, nicht gefüllt.
Fehlt eine Angabe, wird sie geschätzt und als Prüfpunkt markiert. Ohne belastbare Miete gibt es kein Urteil – eine erfundene Miete wäre schlimmer als keine.
Die Entscheidung bleibt beim Menschen.
Das Werkzeug filtert, rechnet und begründet. Ob gekauft wird, entscheidet man nach Besichtigung, WEG-Protokollen und Bankgespräch.
Was in einer Wohnung steckt.
Eine vermietete Dreizimmerwohnung in Duisburg, von Kauf bis Urteil. Links das Haus, rechts dieselbe Rechnung, die die Erweiterung neben einem Inserat zeigt.
01 Deutschland und die Gemeinde
Genauer
Schon das Bundesland zählt: Es legt die Grunderwerbsteuer fest. Danach bewertet der Standort-Score die Gemeinde in fünf Säulen: ob künftig mehr Menschen hier wohnen wollen, ob Wohnungen knapp bleiben, ob Mieter dauerhaft zahlen können.
Deutschland und die Gemeinde
Schon das Bundesland zählt: Es legt die Grunderwerbsteuer fest. Danach bewertet der Standort-Score die Gemeinde in fünf Säulen: ob künftig mehr Menschen hier wohnen wollen, ob Wohnungen knapp bleiben, ob Mieter dauerhaft zahlen können.
Inserate und Preise im Viertel
In jeder Stadt stehen täglich neue Inserate online. ScanThatFlat legt den Quadratmeterpreis des gewählten Inserats gegen Stadtteil und Stadt. Liegt er darunter, ist das der eigentliche Hebel des Kaufs.
Das Inserat
ScanThatFlat liest Kaufpreis, Fläche, Miete, Hausgeld und Baujahr direkt aus dem Inserat. Der Kaufpreisfaktor zählt, wie viele Jahreskaltmieten im Preis stecken – so werden Wohnungen unterschiedlicher Größe vergleichbar.
Was ist sie wert?
Wie in der Erweiterung: Ausgangspunkt ist der Vergleichspreis im Stadtteil. Jedes bekannte Merkmal – Baujahr, Etage, Keller, Vermietung – verschiebt ihn um einen Faktor aus Gutachterdaten. Was das Inserat nicht verrät, bleibt offen. Daneben steht die Miete gegen den Mietspiegel.
Was ist in der Nähe, was stört?
Wegezeiten statt Luftlinie, aus Orten in OpenStreetMap, gerechnet auf 250-Meter-Zellen. Dazu Lärm aus Straße, Schiene, Flugverkehr und Industrie.
Zustand und Sanierung
Erst der Blick hinein: Baujahr, Modernisierung und Energiebedarf aus dem Inserat ergeben die Restnutzungsdauer. Dann das ganze Haus: Jedes Bauteil hat einen Erneuerungszyklus, aus dem letzten bekannten Jahr folgt, wann es wieder dran ist. In der Wohnung zahlt der Eigentümer selbst. Dach und Fassade gehören allen und laufen über die Rücklage der Gemeinschaft oder eine Sonderumlage. Zusätzlich legt ScanThatFlat je Quadratmeter nach Baujahr eine eigene Rücklage zurück – steuerlich absetzbar ist sie nicht.
Wie wird sie bezahlt?
Gekauft wird mehr als die Wohnung: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler kommen zum Kaufpreis dazu. Das Eigenkapital bezahlt zuerst diese Nebenkosten, der Rest geht als Anzahlung in die Wohnung. Den übrigen Kaufpreis leiht die Bank. Zurück fließt jeden Monat die Rate: Ein Teil sind Zinsen, die bei der Bank bleiben, der andere Teil ist Tilgung und baut die Restschuld ab. Die Rate bleibt gleich, der Zinsanteil sinkt, die Tilgung steigt. Nach der Zinsbindung wird die Restschuld neu verhandelt – das ist das Zinsrisiko.
Was die Lage erwarten lässt
Die Wertprognose verbindet ein nationales Makro-Niveau mit einem städtischen Mikro-Spread. Jedes Modell wird gegen die einfache Fortschreibung gemessen.
Was abgeschrieben wird und was die Steuer mindert
Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil – nicht das Grundstück und nicht die Kaufnebenkosten. Ein gut belegter Gebäudeanteil ist deshalb Optimierung. Zinsen, Abschreibung und Erhaltungsaufwand mindern den Gewinn; Sanierung in den ersten drei Jahren über 15 % des Gebäudewerts wird dagegen Teil der Anschaffung.
Was jeden Monat läuft
Das Hausgeld bezahlt, was allen gehört: Treppenhaus, Dach, Fundament, Verwaltung. Einen Teil legt der Mieter über die Nebenkosten um. Und für Mieterwechsel, Renovierung und Zahlungsausfall wird ein Teil jeder Jahresmiete vorsorglich abgezogen.
Trägt sie sich – auch im Stress?
Miete minus Rate minus laufende Kosten minus Rücklage minus Mietausfall. Danach dasselbe mit höherem Zins, weniger Miete und Leerstand. Break-even-Miete: 405 €.
Das Gesamtbild – und selbst rechnen
Alles aus der Reise auf einen Blick: Score, Urteil und die Kernzahlen. Darunter die Regler: Ändere Eigenkapital, Zins, Tilgung, Steuersatz oder Mietausfall. Haus und Panel rechnen mit derselben Engine wie die Erweiterung.
Worauf die Urteile stehen.
Amtliche und offene Daten, 44 Quellen mit eigenem Lademodul. Gesichtet heißt nicht verwendet: ins Prognosemodell kommen 259 von 1.200 Indikatoren, und nur, was gegen die einfache Fortschreibung besteht.
- Indikatoren gesichtet
- 1.200259 Merkmale tragen das Prognosemodell, gebaut aus 215 Basis-Indikatoren
- Gemeinden
- 10.978in 400 Kreisen, Zeitreihen von 1995 bis 2025
- Mikrolage-Zellen
- 1,46 Mio.je 250 × 250 Meter, für ganz Deutschland vorberechnet
- Indikatoren im Standort-Score
- 155gewichtet in 5 Säulen
- angebundene Datenquellen
- 44amtlich und offen, jede mit eigenem Lademodul
Quellen: INKAR und Regionalstatistik, Bundesagentur für Arbeit, Marktstammdatenregister, Zensus 2011 und 2022, OpenStreetMap, Lärmkartierung nach EU-Umgebungslärmrichtlinie, Angebotspreise bis auf Stadtteilebene. Stand der Messung: 24. September 2026.
Für Mitglieder
R.I.C.K
Rendite, Immobilien, Cashflow, Kapital: Was vor dem Kauf gerechnet wurde, läuft danach weiter. Mitglieder verwalten ihren Bestand direkt hier – gerechnet mit demselben Kern wie die Erweiterung.
- Gesellschaften mit Anteilen: dein Anteil oder das Ganze
- Objekte, Einheiten, Mietverträge und Darlehen an einem Ort
- Zinsradar: welche Anschlussrate die Miete noch trägt
- Nettovermögen, Beleihung und Cashflow über alle Objekte
Kurz beantwortet
Was macht ScanThatFlat genau?
Es liest Kaufinserate auf unterstützten Immobilienseiten, rechnet Finanzierung, Cashflow, Steuern und Szenarien direkt daneben und ergänzt Standort, Mikrolage und Wertprognose aus der Datenbasis.
Woher kommen die Standort- und Lagedaten?
Aus amtlichen und offenen Quellen: INKAR und Regionalstatistik, Bundesagentur für Arbeit, Marktstammdatenregister, Zensus, OpenStreetMap und Lärmkartierung. 1.200 Indikatoren sind katalogisiert, 155 gewichten den Standort-Score, die Mikrolage liegt in 1,46 Mio. vorberechneten Zellen.
Wie bekomme ich Zugang?
Über „Zugang anfragen“: Dort legst du dein Konto an. Danach kannst du dich anmelden; Standort-, Lage- und Prognosedaten sowie R.I.C.K schalten wir nach persönlicher Freigabe frei. Die Grundrechnung in der Erweiterung läuft auch ohne Konto.
Ist das Ergebnis eine Kaufempfehlung?
Nein. Die Analyse ordnet Zahlen und Risiken ein. Sie ersetzt keine Anlage-, Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung.
Zugang nach Freigabe.
ScanThatFlat wird nicht verkauft. Es ist ein Werkzeug für einen kleinen Kreis: Über ein kurzes Formular legst du ein Konto an, jede Anfrage wird persönlich gelesen und freigegeben. Bis dahin steht dir die Erweiterung offen.
Zugang anfragen
Die Erweiterung für Chrome und Edge: zum Chrome Web Store