CASHFLOW · MONATLICHE RECHNUNG
Cashflow einer Immobilie berechnen – inklusive Break-even
So berechnest du monatlichen Immobilien-Cashflow, laufende Kosten und die Null-Cashflow-Miete.
Der operative Cashflow ist die monatliche Kaltmiete abzüglich Kreditrate und laufender Eigentümerkosten. Für eine realistische Rechnung gehören auch Verwaltung, Mietausfall, nicht umlagefähiges Hausgeld und Rücklagenannahmen dazu. Der Break-even zeigt, wie viel Miete oder welchen Kaufpreis die Rechnung gerade noch trägt.
Cashflow misst den monatlichen Geldfluss – nicht den Vermögensaufbau durch Tilgung.
Ein kleiner positiver Wert kann ohne Puffer schnell negativ werden.
Break-even macht die finanzielle Grenze sichtbar.
Die monatliche Formel
Beginne mit der erwarteten oder vertraglichen Kaltmiete. Ziehe Annuität, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Rücklage und Mietausfallwagnis ab. Steuerliche Effekte solltest du getrennt ausweisen, weil sie von deiner persönlichen Situation abhängen.
Beispiel mit knappem Puffer
Bei 950 Euro Kaltmiete, 720 Euro Kreditrate, 165 Euro Eigentümerkosten und 45 Euro Mietausfallreserve bleiben 20 Euro operativer Cashflow. Das Objekt ist formal positiv, reagiert aber empfindlich auf Reparaturen, Leerstand oder einen höheren Anschlusszins.
Break-even-Miete und Stressszenario
Die Null-Cashflow-Miete entspricht vereinfacht der Summe aus Kreditrate und laufenden Kosten. Ein Stressszenario erhöht beispielsweise den Zins und den Mietausfall und reduziert zugleich die erwartete Wertentwicklung. So erkennst du, ob die Rechnung nur im Idealfall funktioniert.
FAQ
Häufige Fragen
Ist Tilgung eine Ausgabe im Cashflow?+
Für den monatlichen Kontofluss ja, weil die gesamte Kreditrate bezahlt werden muss. Wirtschaftlich baut der Tilgungsanteil gleichzeitig Vermögen auf. Deshalb sollten Cashflow und Vermögensentwicklung getrennt gezeigt werden.
Sollte Cashflow immer positiv sein?+
Das hängt von Strategie und Risikotragfähigkeit ab. Ein negativer Cashflow ist aber eine dauerhafte monatliche Verpflichtung und sollte bewusst eingeplant werden.