Hausgeld bei einer Kapitalanlage richtig aufteilen

Was Hausgeld überhaupt bedeutet

Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss eines Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft. Daraus werden gemeinschaftliche Kosten wie Wasser, Gebäudereinigung, Versicherungen, Verwaltung und – je nach Wirtschaftsplan – Beiträge zur Erhaltungsrücklage bezahlt. Die genaue Zusammensetzung ist objektspezifisch.

Für Kapitalanleger ist deshalb nicht die Höhe allein entscheidend. Ein höheres Hausgeld kann beispielsweise Heiz- und Wasserkosten enthalten, die der Mieter trägt. Ein niedriger Vorschuss kann umgekehrt knapp kalkuliert sein oder eine schwache Rücklagenzuführung verbergen.

Topf 1: umlagefähige Betriebskosten

Welche Kostenarten als Betriebskosten gelten, beschreibt die Betriebskostenverordnung. Typische Positionen sind laufende Kosten für Wasser, Entwässerung, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung und bestimmte Versicherungen. Ob und wie sie tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden, hängt zusätzlich vom Mietvertrag und der konkreten Abrechnung ab.

Nutze für eine Kaufanalyse nicht einfach die Warmmiete als Ertrag. Der Ertrag beginnt bei der Kaltmiete; umlagefähige Vorauszahlungen sind im Regelfall ein durchlaufender Posten und sollten getrennt dargestellt werden.

Topf 2 und 3: Eigentümerkosten und Rücklage

Verwaltungskosten sowie Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung zählen nach der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten. Sie bleiben daher typischerweise beim Eigentümer. Hinzu kommen weitere nicht umlagefähige Positionen aus dem konkreten Wirtschaftsplan.

Die Erhaltungsrücklage ist kein laufender Verbrauch wie eine Versicherung, aber eine reale monatliche Auszahlung und ein Puffer der Gemeinschaft für spätere Maßnahmen. Für den Kontofluss solltest du die Zuführung berücksichtigen; für eine ökonomische Ergebnisdarstellung kannst du sie zusätzlich separat kennzeichnen, damit Rücklagenbildung und laufende Kosten nicht vermischt werden.

Beispiel: 300 Euro Hausgeld sauber lesen

Angenommen, der Wirtschaftsplan teilt 300 Euro Hausgeld in 170 Euro umlagefähige Betriebskosten, 70 Euro nicht umlagefähige Kosten und 60 Euro Erhaltungsrücklage. Dann belastet nicht der volle Betrag deine Renditerechnung als Eigentümerkosten. Für den monatlichen Kontofluss bleiben jedoch 130 Euro beim Eigentümer: 70 Euro laufende Kosten plus 60 Euro Rücklagenzuführung.

Liegt die Kaltmiete bei 850 Euro, solltest du den operativen Cashflow mindestens mit den 70 Euro nicht umlagefähigen Kosten rechnen und die 60 Euro Rücklagenzahlung im monatlichen Geldfluss sichtbar halten. Zusätzliche objektspezifische Risiken kommen gegebenenfalls noch hinzu.

Diese Unterlagen brauchst du vor dem Kauf

Die aktuelle Hausgeldzahl aus dem Inserat ist nur ein Einstieg. Vergleiche den laufenden Wirtschaftsplan mit den letzten Jahresabrechnungen und prüfe die Entwicklung der Rücklage. Protokolle und Beschlusssammlung können geplante Arbeiten, Konflikte und bereits beschlossene Sonderumlagen zeigen.

• aktueller Wirtschaftsplan mit Kostenverteilung
• letzte Jahresabrechnungen und Einzelabrechnung der Wohnung
• Stand und Entwicklung der Erhaltungsrücklage
• Protokolle, Beschlusssammlung und geplante Maßnahmen
• Rückstände anderer Eigentümer und laufende Verfahren, soweit dokumentiert

Warnsignale richtig einordnen

Ein sehr hohes Hausgeld ist nicht automatisch schlecht und ein niedriges nicht automatisch gut. Kritisch wird es, wenn die Aufteilung fehlt, Abrechnungen stark vom Wirtschaftsplan abweichen, größere Maßnahmen ohne ausreichende Rücklage anstehen oder wiederholt Sonderumlagen diskutiert werden. Dann braucht die Rechnung einen zusätzlichen Puffer und eine klare offene Frage an Verwalter oder Makler.