Immobilien-Stresstest: Zins, Leerstand und Kosten prüfen

Warum eine Punktrechnung nicht reicht

Kaufanalysen werden häufig mit einem Sollzins, einer Miete und einem Kostenwert gerechnet. Diese Werte verändern sich jedoch unterschiedlich schnell. Der Kreditzins ist für die Zinsbindung fest, die Anschlussfinanzierung offen; Miete kann ausfallen oder langsamer steigen; WEG-Kosten und Instandhaltung können sprunghaft zunehmen.

Ein Stresstest beantwortet deshalb nicht ‚Was wird passieren?‘, sondern ‚Welche Abweichung kann ich tragen?‘. Das ist besonders wichtig, wenn der Basis-Cashflow nur knapp positiv ist oder ein großer Teil der Finanzierung nach kurzer Zinsbindung offen bleibt.

Drei Szenarien mit klarer Funktion

Das Basisszenario enthält deine bestbegründeten heutigen Annahmen. Das Potenzialszenario zeigt nachvollziehbare Verbesserungen, etwa eine marktgerechte Neuvermietung nach einem realistischen Zeitraum oder geringere Finanzierungskosten. Das Stressszenario verschärft mehrere unabhängige Risiken, ohne einen Katastrophenfilm zu bauen.

• Basis: aktuelle Miete, dokumentierte Kosten, konkretes Finanzierungsangebot
• Potenzial: begründbare Miete oder Maßnahme, nicht der maximal denkbare Wert
• Stress: höherer Anschlusszins, zeitweiser Mietausfall, steigende Eigentümerkosten

Zinsrisiko in Euro statt nur Prozentpunkten

Nutze für die Anschlussfinanzierung die erwartete Restschuld, nicht den ursprünglichen Kaufpreis. Eine grobe Sensitivität zeigt, wie stark allein der Zinsanteil reagiert: Ein Prozentpunkt mehr Zins auf 200.000 Euro Restschuld entspricht anfänglich rund 2.000 Euro pro Jahr beziehungsweise 167 Euro pro Monat zusätzlicher Zinsbelastung.

Die tatsächliche Rate hängt zusätzlich von Tilgung, Laufzeit und Vertragsgestaltung ab. Verwende aktuelle Marktdaten wie die Zeitreihen der Deutschen Bundesbank als Kontext und ein konkretes Bankangebot für deine Basis – nicht eine dauerhaft festgeschriebene Website-Annahme.

Leerstand und Mietausfall realistisch modellieren

Ein Monat ohne Kaltmiete entspricht rechnerisch 8,33 Prozent einer Jahreskaltmiete. Zusätzlich können Neuvermietung, kleinere Arbeiten, Inserat und Übergabe Kosten verursachen. Bei bestehender Vermietung sind dagegen Bonität, Zahlungsstand, Mietvertrag und Kündigungsrisiken wichtiger als eine pauschale Leerstandsquote.

Du kannst Mietausfall als monatliche Reserve in der Basis und als konkreten Zeitraum im Stressszenario abbilden. So bleibt sichtbar, ob es sich um einen laufenden Risikopuffer oder ein tatsächliches Ereignis im Modell handelt.

Kosten, Sonderumlage und technische Risiken

Erhöhe im Stressszenario nicht pauschal das gesamte Hausgeld. Verändere die Positionen, die dich wirtschaftlich treffen: nicht umlagefähige Kosten, Rücklagenzuführung und gegebenenfalls eine konkrete Sonderumlage. Hinweise liefern Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Protokolle, Rücklagenstand und technischer Zustand.

Ein einmaliger Betrag sollte nicht unsichtbar über 15 Jahre verteilt werden. Zeige, wann er fällig wird, wie er die Liquidität belastet und ob die Reserve ihn tragen kann. So erkennst du den Unterschied zwischen langfristig akzeptabler Rendite und kurzfristig fehlendem Geld.

Welche Ergebnisse du vergleichen solltest

Vergleiche alle Szenarien über denselben Zeitraum und mit denselben Definitionen. Ein guter Ergebnisblock zeigt mindestens monatlichen und kumulierten Cashflow, niedrigsten Liquiditätsstand, Restschuld, Immobilienwertannahme und Nettovermögen. Die Eigenkapitalrendite ergänzt das Bild, darf aber einen zwischenzeitlichen Liquiditätsengpass nicht verdecken.

• Wann wird der monatliche Cashflow negativ?
• Wie hoch ist der größte kumulierte Kapitalbedarf?
• Welche Restschuld bleibt nach 10 oder 15 Jahren?
• Welche Annahme erklärt den größten Ergebnisunterschied?

Aus dem Stresstest eine Entscheidung ableiten

Ein Stressfall muss nicht positiv sein, um das Objekt grundsätzlich auszuschließen. Entscheidend ist, ob Höhe und Dauer der Belastung zu deiner Reserve und Risikobereitschaft passen. Wird die Rechnung bereits bei kleiner Zins- oder Kostenänderung untragbar, ist der Kaufpreis, die Finanzierung oder das Objekt selbst der Hebel.

Dokumentiere am Ende nicht nur den Score, sondern die zwei oder drei Gründe mit dem größten Einfluss. Das macht den Stresstest handlungsfähig: nachverhandeln, Eigenkapital anpassen, Unterlagen nachfordern oder das Angebot verwerfen.