Kaufnebenkosten einer Immobilie vollständig berechnen

Vom Kaufpreis zum Gesamtkaufaufwand

Im Inserat steht meist nur der Kaufpreis. Für Finanzierung, Eigenkapitalbedarf und Nettorendite brauchst du jedoch den gesamten Aufwand bis zum wirtschaftlich nutzbaren Objekt. Dafür erfasst du alle kaufbedingten Zahlungen einzeln und versiehst variable Positionen mit ihrer Quelle.

Trenne gesetzliche oder vertragliche Kaufkosten von späteren laufenden Eigentümerkosten. Hausgeld, Verwaltung und Mietausfall gehören in die Monatsrechnung; Grunderwerbsteuer und Beurkundung gehören in den einmaligen Kaufaufwand.

Grunderwerbsteuer objektspezifisch einsetzen

Die Grunderwerbsteuer wird beim Grundstücks- beziehungsweise Immobilienerwerb ausgelöst; ihre konkrete Höhe hängt unter anderem vom Bundesland und der steuerlichen Bemessungsgrundlage ab. Hinterlege deshalb den zum Kaufzeitpunkt geltenden Wert für den konkreten Standort statt einer alten Standardannahme.

Inventar oder separat bewertete Bestandteile können steuerlich anders behandelt werden. Das ist kein Feld für kreative Pauschalen: Die Aufteilung muss sachlich begründet und vertraglich sauber sein; bei Unsicherheit gehört sie in fachkundige Prüfung.

Notar, Grundbuch und Grundschuld

Der Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Hinzu kommen Vorgänge im Grundbuch, etwa Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung und bei Finanzierung häufig die Bestellung einer Grundschuld. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und den dortigen Geschäftswerten und Gebührentatbeständen.

Für die frühe Kalkulation kannst du einen transparent bezeichneten Schätzwert verwenden. Vor der finalen Finanzierungsentscheidung ersetzt du ihn durch eine konkrete Kosteninformation des Notariats beziehungsweise der Finanzierung.

Provision und weitere einmalige Kosten

Eine Käuferprovision fällt nur an, wenn sie im konkreten Fall vereinbart ist. Prüfe Prozentsatz, Bezugsgröße, Umsatzsteuerangabe und Fälligkeit. Übernimm nicht automatisch die Verkäuferseite oder einen regionalen Erfahrungswert.

Zur Kapitalplanung gehören außerdem mögliche Gutachten, Finanzierungsnebenkosten, sofort notwendige Renovierung, neue Küche, Leerstand bis zur Vermietung und ein Liquiditätspuffer. Diese Positionen müssen nicht alle den rechtlichen Kaufnebenkosten zugerechnet werden, beeinflussen aber das tatsächlich benötigte Eigenkapital.

• Maklerprovision laut konkretem Angebot und Vertrag
• Grundschuldbestellung und bankbezogene Kosten
• Gutachten, Übergabe, Renovierung und Erstausstattung
• Liquidität bis zur ersten sicheren Mietzahlung

Durchgerechnetes Beispiel ohne versteckte Pauschale

Beispielhaft kostet eine Wohnung 300.000 Euro. Für den konkreten Fall werden 15.000 Euro Grunderwerbsteuer, 6.000 Euro Notar und Grundbuch, 10.710 Euro Käuferprovision sowie 12.000 Euro sofortige Renovierung angesetzt. Der geplante Kapitalbedarf liegt damit bei 343.710 Euro, bevor ein zusätzlicher Liquiditätspuffer berücksichtigt wird.

Die Beispielbeträge sind keine deutschlandweiten Standards. Der Vorteil der Einzelrechnung liegt gerade darin, dass jede Zahl gegen Standort, Angebot, Vertragsentwurf oder Kostenauskunft ausgetauscht werden kann.

So verändern Nebenkosten Rendite und Finanzierung

Wird die Nettomietrendite nur durch den Kaufpreis geteilt, wirkt das Objekt günstiger als es für dein Kapital ist. Nutze für die Gesamtkapitalrendite den Gesamtkaufaufwand. In der Finanzierung prüfst du zusätzlich, welche Kosten die Bank mitfinanziert und welcher Teil aus Eigenkapital bezahlt werden muss.

Für einen Preisvergleich kannst du Kaufpreis und Nebenkosten getrennt zeigen. Für die Tragfähigkeit dürfen die Nebenkosten aber nicht verschwinden: Sie senken Liquidität, erhöhen gegebenenfalls den Finanzierungsbedarf und verlängern den wirtschaftlichen Break-even.