Vergleichsmiete für eine Wohnung realistisch ermitteln

Drei Mietbegriffe, drei verschiedene Zwecke

Die Vertragsmiete ist die aktuell vereinbarte Kaltmiete des konkreten Mietverhältnisses. Angebotsmieten zeigen, zu welchen Preisen Wohnungen derzeit inseriert werden; sie sind weder automatisch abgeschlossen noch rechtlich für eine bestehende Miete durchsetzbar. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein gesetzlich definierter Referenzbegriff.

Für eine Kaufanalyse brauchst du oft mehrere Ebenen: Vertragsmiete für den aktuellen Cashflow, einen vorsichtigen Marktkorridor für langfristige Szenarien und gegebenenfalls den Mietspiegel für die rechtliche Einordnung. Vermische diese Ebenen nicht zu einer scheinpräzisen Zahl.

Was § 558 BGB unter Vergleichbarkeit versteht

Nach § 558 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum gebildet. Entscheidend sind insbesondere Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit einschließlich energetischer Beschaffenheit und Lage. Der gesetzliche Betrachtungszeitraum umfasst die dort bezeichneten vergangenen sechs Jahre.

Für deinen Vergleich bedeutet das: Eine sanierte 45-Quadratmeter-Wohnung in Bahnhofsnähe ist nicht ohne Weiteres mit einer unsanierten 90-Quadratmeter-Wohnung am Stadtrand vergleichbar. Der Stadtname allein ist kein ausreichender Filter.

Mietspiegel richtig verwenden

Ein Mietspiegel ist nach § 558c BGB eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind. Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und anerkannt worden sein. Prüfe immer Geltungsbereich, Stichtag, Wohnwertmerkmale und Spannenregel.

Nicht jede Gemeinde hat einen eigenen aktuellen Mietspiegel. Fehlt er, ist das kein Freibrief für beliebige Angebotsmieten. Dann brauchst du eine sauber dokumentierte Ersatzreferenz und für rechtliche Fragen gegebenenfalls fachkundige Beratung.

Vergleichsangebote methodisch auswählen

Definiere vor der Suche feste Kriterien. Beginne eng bei Mikrolage, Wohnungsart und Größe und erweitere erst, wenn die Stichprobe zu klein ist. Halte fest, welche Abweichung du zulässt und warum. Entferne Duplikate und erkennbare Sonderfälle wie möblierte Kurzzeitmiete, Wohnungstausch, Stellplatzpakete oder Gesamtmieten statt Kaltmieten.

• gleicher Ortsteil oder begründeter vergleichbarer Mikromarkt
• ähnliche Wohnfläche, Zimmerzahl und Gebäudetyp
• vergleichbarer Zustand, Baujahrkorridor und Energiequalität
• gleiche Mietdefinition: Kaltmiete ohne Stellplatz und Nebenkosten
• gleiches Erhebungsfenster und nachvollziehbare Quellen-URLs

Beispiel: Median statt Wunschmiete

Fünf bereinigte Vergleichsangebote liegen bei 11,20, 11,80, 12,10, 12,30 und 13,00 Euro je Quadratmeter. Der Median beträgt 12,10 Euro. Für 62 Quadratmeter ergibt das rund 750 Euro monatliche Angebots-Kaltmiete. Die Spanne bleibt sichtbar, statt nur die höchste Beobachtung zu übernehmen.

Wird das Kaufobjekt mit 820 Euro kalkuliert, liegt die Annahme rund 9 Prozent über diesem Median. Das ist kein automatischer Fehler, aber ein Prüfhinweis: Welche Ausstattung, Modernisierung oder Mikrolage rechtfertigt den Aufschlag – und ist die Miete rechtlich sowie am Markt erreichbar?

Datenqualität sichtbar machen

Eine Schätzung aus drei weit entfernten Angeboten verdient weniger Vertrauen als eine größere, aktuelle und eng vergleichbare Stichprobe. Zeige deshalb Fallzahl, Median, unteren und oberen Bereich, Erhebungsdatum und ausgeschlossene Sonderfälle. Verwende bei dünner Datenlage einen breiteren Korridor und ein niedrigeres Vertrauensniveau.

Für Szenarien ist ein Korridor häufig hilfreicher als ein Punktwert: konservativ am unteren Bereich, Basis nahe dem Median und Potenzial nur bei nachvollziehbaren Objektmerkmalen. So wird die Mietannahme zu einer prüfbaren Eingabe statt zur Optimismusquelle.